要让房地产市场健康、规范、有序，就必须规范地方 的行为。一方面，“土地财政”的格局必须打破，土地收入必须纳入财政预算；另一方面，严格防止地方 与开发商结成利益同盟。

楼市进入“寒冬”、二手房价格下降、新盘打折力度加大、少数地区因开发商 引来已购房业主不满、开发商“资金链”紧绷，种种迹象表明，楼市拐点已至，房价下跌已成必然趋势。

那么，房价下跌，是否意味着楼市调控已达预期目标呢？显然不能这样认为。房价下跌，只是楼市调控作用的初现、效果的开始。如果把房价下跌作为楼市调控的 终目标，那么，一旦政策退出，房价就会迅速反弹，这方面的教训还是十分深刻的。

笔者的观点是，楼市调控的目标，就是建立健康、有序、规范的市场，让市场具有 价值而没有投机空间，让不同层次的人群都能找到自己的住房定位。

显然，目前的楼市远不具备这些方面的条件，也不具备这些方面的功能。即便房价下跌再多，也不能轻言退出，而应当按照房地产市场变化情况，及时调整政策策略，一步一步地将房地产市场引导到健康、有序、规范的发展轨道。

从目前房地产市场的实际情况来看，由于政策的持续收紧， 是信贷政策对开发企业的全面“封锁”，已经让多数开发企业难以为继。在这样的情况下，“洗牌”已是必然的结果。关键在于，如何“洗牌”，如何在“洗牌”后不再出现新的乱象。这就需要相关部门抓紧制订政策，完善制度，落实措施，引导开发企业进行“洗牌”。因为，在不规范的市场中，完全依靠市场力量和企业行为，“洗牌”的方法、手段也会不规范，结果就会不理想。如实力不强的开发商“跑路”、置银行和购房者的利益于不顾等。“洗牌”必须立足于资源整合、行为规范、有利于房地产市场的健康发展和有序运行。重点要对房地产市场的准入门槛进行重新设置，包括资质、注册资本、施工队伍、管理能力等都要有更高的条件和要求，避免房地产市场再出现鱼目混杂的现象。

针对目前房地产市场比较普遍的圈地、囤地、随意更改容积率、偷工减料等行为，必须在重新“洗牌”的基础上，加大规范力度。因为，虽然楼市调控的力度很大、政策很严，但在如何规范开发商和 职能部门的行为方面，并没有多少实质性的动作和措施，这也是开发商敢于与政策对抗的重要原因之一。所以，如何从体制、机制、制度、监督等方面规范房地产市场的行为，也是房地产市场能否健康发展的关键之一。不然，调控的作用和效果就不能持续，房地产市场也很难真正进入健康、有序、规范的轨道。

而要让房地产市场健康、规范、有序，就必须规范地方 的行为。一方面，“土地财政”的格局必须打破，土地收入必须纳入财政预算，并严格按照《预算法》的规定分配和使用。而在编制年度预算时，必须依据土地收入情况，编制住房预算，将土地收入的50%以上用于保障房建设，其他则主要用于 、科技、医疗以及其他民生工程建设，坚决禁止地方 再用土地收入建设政绩工程、形象工程等；另一方面，严格防止地方 与开发商结成利益同盟， 在土地出让和开发过程中，对充当开发商“保护伞”的问题，要严厉查处，决不手软。更重要的， 必须承担起为中低收入阶层提供保障住房的责任。也就是说，地方 必须将保障房建设纳入 的工作目标和计划，每年都推出相当比例的保障房。这一点，必须纳入到 的考核目标。

必须注意的一个现象是，由于目前地方 融资平台的负债主要建立在土地上，偿还的主要资金来源也主要是土地出让。如何化解这一矛盾，基本的观点是，在过渡阶段，允许地方 用土地收入作为偿还债务的通道之一，前提是，债务不能继续增加， 也要建立偿债基金。同时，可以通过地方 发债将平台债务从银行转到 手中，并用今后的地方可用财力逐步偿还。

由于房地产过热以及 负债快速上升都与地方盲目做大城市规模有关，因此，必须采取切实有效的措施，防止城市规模无限扩大。同时，出台相关政策措施，鼓励加快中小城市建设和城镇建设步伐，缓解大中城市的压力，减少资源的损失浪费。

我们说，房地产市场不仅应当是为老百姓提供住房的场所，也应当是调节收入分配的手段。如果能正确处理好商品房开发和保障房建设的关系，形成商品房由市场调节、保障房由 供应的格局，住房矛盾就一定能够得到有效化解，困扰老百姓的“买房难、买房贵”问题也会得到有效解决。

总之，对楼市调控不能只把眼睛盯在房价是否下降上。房价下降是楼市调控必须实现的目标之一，但 不是 终目标。 终的目标是，房地产市场健康、有序、规范。从现在起， 的政策措施，都必须依据这样的目标去调整、优化和修正，按照这样的思路去规范 行为、开发商行为和市场行为。

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