近被一则“谁能决定城南楼市方向”的广告刷屏了，这家开发商竟然敢大张旗鼓的打这样的广告，实力不能小觑。

九月越城区楼市成交量急速下跌，国庆小长假，楼市更是遭遇四年来冷的“黄金周”，不少原本打算出手买房的人开始迷茫、观望，在此背景下还敢“出街”如此霸气的广告，开发商到底是真有底气，还是在玩营销噱头？

从广告画面中一眼可知，即将面世的大家·映江南将自己定位为决定城南楼市走向的楼盘，那么这是个什么样的决定呢，不妨从地段、产品、价格，这三个房产价值的核心要素去分析。

首先，地段上这里并不。

所谓决定走向，的可能就是在一个区域内的“孤盘”，周边没有竞品，只要地缘客户有购房需求，就只能到这里；而目前城南正在开发的项目有不少，已经开盘和即将开盘的，总供应量加起来超过2000套，因此，这个决定肯定不是地段方面。

其次，产品类型上竞品不少。

大家·映江南项目的规划早已公示，高层+洋房+排屋的全套组合，教科书级的“拉高拍低”布局，三大类产品分别对应不同客群，刚需-改善-二改，只要有需求，人人有房可买。这样的小区虽然城南片区目前没有直接对应的项目，但周边高层、洋房、排屋（叠墅）都有不少竞品，产品上也是各有千秋，因此在产品类型上优势也并不明显。

不是地段，也不是产品，作为房产项目，那只剩下价格了。

决定房产价格的因素是多方面，但核心的要素就是土地价格，面粉便宜了面包定价就游刃有余，这个道理并不复杂。

从先天条件看，大家·映江南的确有底气。

大家·映江南的地块是2014年1月28日挂牌出让的，当时恰逢楼市成交低迷，楼面均价仅为2616元/平方米；后来虽然股权发生变更，北京首创退出，杭州大家房产入驻，但时间窗口恰逢2016年年底，绍兴土地市场还在启动阶段，因此，消息源头透露出来的消息，楼面价依然远低于周边项目。

绍兴楼市中，类似的情况在镜湖也发生过，“神盘”海樾传奇之所以能引发轰动效应，除了镜湖板块的上涨预期外，更重要的就是土地价格远低于周边，在备案价的压制下，形成了一手房和二手房的价格倒挂，诱发催生了溢价空间。

这一次，毫无疑问大家·映江南在城南板块也站到了类似的位置上。

除了土地价格，外来开发商在绍兴的前期表现也是重要参考因素。

都说外来和尚好念经，但在绍兴楼市中也有不少水土不服的先例，比如景瑞地产黯然退出，中海地产浅尝辄止，都是因为项目开发就遭遇了挫折。

与之相比，大家房产在绍兴的开发可谓顺风顺水。

从2017年推出到现在，这家杭派国企开发商踩准了绍兴楼市的一波升浪，前期获利可谓盆满钵满。

有了充裕的资金面为基础，映江南作为项目的二期也有了更多操作空间，尤其是在价格方面贴近市场变化，不激进地追求利润数字，通过积累口碑，为更多高净值客户落户创造条件，也是应有之义。

木桶乘水的量，是由短的那一块板决定的，同样的，板块的房价，也是由同类产品中的项目决定的。

为了争夺话语权，不少板块都开始了“喊底价”，袍江、柯岩、城西都有项目将均价拉到1.2万元左右的区间，基本恢复到了2年前的水准，也借此在逆市中收获了一波流量。

与之相比，城南板块的价格一直相对稳定，这次映江南如果要动价格，的起价将是重要的指标。

按照房产开发惯例，“拉高拍低”的项目中，高层的价格往往是的，因此，在映江南项目东侧的4幢高层住宅，无疑对整个城南区域的房价有着极大影响。

目前，城南区域在售的新房项目中，高层均价普遍在1.8万元/平方米以上，有些没有开盘的项目，销售人员对外介绍的预估价格，也在1.6万元/平方米左右，对于刚需人群而言，怎样的价格差才能打动他们呢？

参照其他板块的先例，当单价差上升到三四千元的时候，刚需客户就会极为敏感，因此，笔者在此大胆猜测，未来映江南项目高层的均价，有望进入1.4万元/平方米的价格段，也就是说，一套119平方米的三室两厅两卫，总价在170万元以内。

买房是现在中国家庭宗的消费行为，谨慎是必须的，因此多一个参考项目，增加一些比较的维度，对于买房来说肯定是更好的选择。

放眼越城区的住宅供应，目前新开项目普遍距离老城区10公里以上，相比之下大家映江南距离老城区的距离是较近的，家门口一条南北贯通的解放路直通银泰，穿透老城区，直通镜湖，出行十分便捷。

此外，价格也是需要重点考虑的，现在不少热门板块的新项目的单价已经冲到2万+，在绍兴这样一个城区面积并不大的地级市，用相对合适的价格换取更好的生活体验，不失为一个选择；因为从生活习惯上看，绍兴的大多数人的生活圈还在老城区。

从未来发展的前景看，9月底省发改委批复了绍兴市城市轨道交通1号线工程初步设计，其中玉山路站就位于解放路与玉山路交叉口，沿解放路南北向布置。本站为地下两层岛式车站，站台宽度11米，车站总建筑面积约为12228平方米……这个车站就在该项目的西侧。

实现不了的大话叫装逼，能用行动实现的豪言壮语叫牛逼，当一个项目拥有：地段，价格和地铁加持三大要素支撑——

决定城南楼市走向这句话，就值得拭目以待。

作者：伊旭松